Ketyeg az óra a lakáspiacon – milliók múlhatnak az év végi határidőn
Jövőre ismét 27 százalékra emelkedik az új lakások áfája, a fejlesztők azonban a lassuló, árérzékenyebb piacon várhatóan csak részben tudják majd áthárítani a többletköltséget a vevőkre. Közben az év végéig eldől, mely beruházások maradhatnak 2030 végéig az 5 százalékos áfakörben.
Az átmeneti szabályok szerint azok a projektek, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, a 2030. december 31-ig teljesített értékesítéseknél továbbra is alkalmazhatják az 5 százalékos áfát. Egy most induló engedélyezési eljárásnál ugyanakkor a hiánypótlás vagy az ügyintézés elhúzódása is veszélyeztetheti a határidő teljesítését.
A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint 2026 első felében 16 588 lakás építésére adtak ki engedélyt, mintegy 30 százalékkal többre, mint egy évvel korábban. Az év végi határidő további ösztönzést adhat a fejlesztőknek, mivel a feltételeknek nem megfelelő projektek értékesítéseire már a 27 százalékos áfakulcs vonatkozhat.
Az áfaemelés elméleti árhatása jelentős: egy jelenleg bruttó 100 millió forintért, 5 százalékos áfával értékesített új lakás csaknem 21 millió forinttal kerülne többe, ha a teljes különbözetet a vevőre hárítanák. A piaci környezet azonban korlátozhatja ezt.
Az MNB szerint 2026 első negyedévében 18 százalékkal kevesebb lakáspiaci tranzakció volt, mint egy évvel korábban. Augusztusban 8077 lakóingatlan cserélt gazdát, 13 százalékkal kevesebb, mint júliusban. A használtlakás-piacon több szegmensben nőtt az alku mértéke, hosszabbodott az értékesítési idő, egyes részpiacokon pedig már az árak is mérséklődtek.
A 27 százalékos áfa többletköltségét egy lassuló piacon nem lehet automatikusan beépíteni a lakásárakba. Ha a kereslet nem fogadja el a magasabb árakat, a különbözet egy részét a fejlesztőknek kell kigazdálkodniuk. A drágulás a finanszírozást is nehezítheti, különösen az Otthon Start Program értékhatáraihoz közeli ingatlanoknál.
A programban legfeljebb 50 millió forint hitel vehető fel, a négyzetméterár felső határa 1,5 millió forint, a vételár lakásnál 100, családi háznál 150 millió forint. Egy áremelkedés egyes ingatlanokat kiszoríthat a program feltételeinek megfelelő körből.
2027-től egyszerre lehetnek jelen a piacon az 5 és a 27 százalékos áfával értékesített új lakások. A kedvezményes kulcsot 2030 végéig megtartó projektek és az új, már magasabb áfával piacra kerülő fejlesztések között tovább nőhet az árkülönbség, miközben a lassuló kereslet fékezheti a drágulást.
