A lakásárak folyamatos növekedése: merre tart az ingatlanpiac?
Magyarország ingatlanpiaca az elmúlt évek során egyre intenzívebb hullámvasúttá vált, és a négyzetméterárak állandó emelkedése továbbra is sok fejtörést okoz a vásárlóknak, bérlőknek, sőt még a szakértőknek is. Az új lakások országos átlagárának 1,2 millió forintos négyzetmétert súroló értéke, különösen Budapesten, lassan eléri a megfizethetetlen kategóriát. A használt lakások piaca sem kínál könnyítést, ahol az átlagos négyzetméterár az 1 millió forintot közelíti a fővárosban, míg vidéken valamivel kedvezőbb, de még mindig magas szinteken mozog.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint az infláció és az évről évre tartó drágulás nemcsak a vásárlók, hanem a bérlők számára is súlyos kihívásokat jelent. Ugyanakkor a Magyar Nemzeti Bank (MNB) némileg eltérő számokat közöl, amely tovább árnyalja a lakáspiac helyzetét. Miközben a tranzakciószámok emelkedést mutatnak, a valós kereslet és az árnövekedés dinamikája komoly kérdéseket vet fel a piaci fenntarthatóság kapcsán.
Állami ösztönzők és hatásuk az árakra
Sokak várakozásainak megfelelően az állami lakásprogramok és támogatások jelentős mértékben befolyásolják az ingatlanpiaci trendeket. A lakáscélú hitelek szigorú feltételei ellenére az állami ösztönzők – például az otthonfelújítási támogatás vagy a munkáltatói lakhatási hozzájárulás – komoly hatást gyakorolnak a piacra. Ezek az intézkedések azonban gyakran az árakat is felfelé hajtják, ami a kisebb költségvetésből gazdálkodó vásárlók számára csak tovább nehezíti az otthonhoz jutást.
Az állampapírokkal felszabadított lakossági tőke jelentős mértékben áramlott az ingatlanpiacra, tovább táplálva a befektetési célból vásárolt ingatlanok iránti kereslet növekedését. Ez különösen a kisebb lakások piacán figyelhető meg, ahol a gyors tranzakciók miatt az értékesítési árak sokszor az irányár fölött zárnak.
A felújítás jelentősége és a piaci árak alakulása
A felújított és felújítandó ingatlanok árkülönbsége továbbra is megdöbbentő. Országszerte akár 30-40 százalékos szakadék is lehet az árakban, ami különösen igaz a fővárosi piacra. Egy Budapest VII. kerületi, teljesen korszerűsített lakás például több mint duplájába kerülhet, mint ugyanazon paraméterekkel rendelkező, felújítandó lakás. Vidéken is jelentős eltérések figyelhetők meg: Debrecenben például a felújított lakások több mint 10 százalékkal drágábbak, míg a házak esetében ez a különbség 28 százalékot is elérhet.
A felújításra és korszerűsítésre irányuló programok idén tovább növelhetik a felújított lakások iránti keresletet. Az eladók számára ez azonban komoly dilemmát jelent: érdemes-e a vételár növelése érdekében költeni az ingatlanra, vagy hagyják meg a felújítást a vásárlókra? A válasz nagyban függ az adott piaci szegmens keresleti mutatóitól és árérzékenységétől.
A négyzetméterárak és a kereslet jövője
Bár az ingatlanpiacon jelenleg tapasztalható élénk kereslet még áthidalja a magas árak keltette szakadékot, az árak hosszú távú fenntarthatósága kérdéses. A kisebb lakások iránti kereslet növekedése főként az ilyen ingatlanok szűkös kínálatából és az áremelkedést övező spekulációkból ered. Azonban ha az árak növekedése tovább gyorsul, a kereslet előbb-utóbb visszaeshet, mivel a fizetőképes kereslet határai is elérhetik a plafont.
A legnépszerűbb, 80 millió forint alatti ingatlanok pillanatnyi növekedését is veszélyeztetheti a vásárlóerő csökkenése, különösen a középosztály számára. Az ingatlanpiac jövője egyértelműen attól függ, hogy meddig képesek az árak fenntartható szinten maradni anélkül, hogy jelentős piaci torzulásokat okozzanak. Vajon hosszú távon megőrizhető-e a piac jelenlegi dinamikája, vagy a mesterségesen felfokozott árak végül elrettentik a vásárlókat?
Európai kitekintés és a magyar piac helyzete
Európai viszonylatban Magyarország továbbra is az élmezőnyben van az ingatlanárak növekedése terén. 2015-höz viszonyítva a magyarországi drágulás mértéke példátlan mértékű, nominálisan megháromszorozódott a lakásárak szintje. Még a reálértéken mért árnövekedés is kimagasló, alig maradva le az EU-ban vezető Portugália mögött.
Mindeközben a hazai ingatlanpiacon zajló tranzakciók számának emelkedése ellenére a kisebb vidéki településeken megkezdődött a piac stagnálása. Ez arra utal, hogy a kereslet továbbra is elsősorban a városi, különösen a fővárosi régiókban koncentrálódik, míg a kisebb és kevésbé fejlett térségek egyre nehezebben tudnak lépést tartani a növekvő árakkal.
Az ingatlanpiaci trendek 2025-ben
A szakértők előrejelzései alapján a magyar ingatlanpiac továbbra is élénk maradhat, habár az áremelkedés mértéke stagnálásra vagy lassabb növekedésre utal. A kisebb, felújított lakások piacán várható további keresletnövekedés, amit részben az állami ösztönzők és a felújítási programok támogatnak. Ugyanakkor a folyamatos áremelkedés és a szűk kínálat tovább növelheti a megfizethetőség problémáját. Az ingatlanpiac dinamikájának kulcsa a kínálat bővítése és a fizetőképes kereslet fenntartása lehet.
