Brutális drágulás Kelet-Magyarországon – mutatjuk, hová költöznek a magyarok
Különös pontra érkezett a magyar lakáspiac: miközben az árak sok háztartás fizetőképességének határát feszegetik, több térségben még mindig kétszámjegyű a drágulás. A vevők egyre nagyobb hitellel próbálnak lépést tartani, a fiatalok saját otthonra vágynak, de sokan már abban sem bíznak, hogy ez reális cél. A lakhatási válság így már azt is egyre erősebben meghatározza, ki hol tud élni, és merre költözik.
Az MNB szerint 2025 végén országosan 22,5 százalékkal haladták meg a lakásárak a gazdasági fundamentumok által indokolt szintet, 2025-ben pedig nominálisan 23,5, reálértéken 19 százalékkal drágultak a lakások. Budapesten 2026 augusztusában 1,41 millió forint volt a használt lakóingatlanok átlagos kínálati négyzetméterára, így egy 50 négyzetméteres lakás 75 millió forintba, több mint 12 év teljes nettó átlagkeresetébe kerülne.
A Duna House adatai szerint a vizsgált kelet- és délkelet-magyarországi régiókban egy év alatt átlagosan mintegy 24 százalékkal nőtt a lakások négyzetméterára, miközben országosan 16 százalékos volt a drágulás. Nyíregyházán és környékén 26,2, a Miskolc–Gyöngyös–Szolnok–Jászberény térségben 25, Békéscsaba környékén 22 százalékos emelkedést mértek, Debrecenben viszont 10, Szegeden mindössze 4,4 százalékot.
Debrecenben 959 ezer, Szegeden 821 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár; a jellemző vételár 60, illetve 46 millió, Nyíregyháza környékén 42,5, Békéscsabán 28 millió forint volt. Az értékesítési idő Békéscsabán 72-ről 46 napra, a Miskolc–Gyöngyös–Szolnok–Jászberény térségben 78-ról 64 napra rövidült, Debrecenben és Szegeden viszont legalább egy héttel hosszabb lett. Az alku mindenütt szerény, jellemzően 1–3 százalék maradt.
A Balla Ingatlan tapasztalatai szerint a XIV. és XVI. kerületben 2026 első felében visszafogott volt a forgalom, az Otthon Start nélkül a szakértők szerint kifejezetten gyenge lett volna a piac: a vevők 60–70 százaléka támogatott hitellel próbált vásárolni. A XIX., XX. és XXIII. kerületben a vevők mintegy kétharmada hitelből vásárolt, a VI., VII., VIII. és IX. kerületben mintegy 80 százalékuk, és közöttük továbbra is az Otthon Start dominált. Az év első felében a felvett hitelek átlagos összege 30–35 millió forint között alakult.
A Fundamenta 18–31 évesek körében végzett kutatása szerint a megkérdezettek 60 százaléka úgy véli, a lakásárak gyorsabban nőnek a megtakarításaiknál, 56 százalék pedig szkeptikus azzal kapcsolatban, hogy generációjának reális esélye van saját lakást venni. Mégis 77 százalék továbbra is egyik legfontosabb hosszú távú céljának tekinti a saját otthont.
Az 5 százalékos kedvezményes áfa 2026 végén kifut, 2027-től főszabály szerint ismét a 27 százalékos kulcs lép életbe. Azoknál a projekteknél, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, 2030 végéig fennmaradhat az 5 százalékos adómérték. A KSH szerint 2026 első felében 16 588 lakás építésére adtak ki engedélyt, mintegy 30 százalékkal többre, mint egy évvel korábban.
Az ingatlan.com szerint 2025-ben 417 ezren változtattak állandó lakhelyet: 226 ezren másik településre, 191 ezren településen belül költöztek, összesen 10 százalékkal kevesebben, mint 2024-ben. A fővárosból több mint 16 ezren költöztek Pest megyébe, fordított irányban közel 10 ezren, vagyis Budapest nettó mintegy hétezer lakost veszített ebben az összevetésben.
A 100–300 ezres nagyvárosok és Budapest veszteséget könyveltek el, a 2–5 ezer lakosú települések viszont 5800 fős nettó nyereséget értek el. A tizenöt legnagyobb nyertes járásból tizenkettő Pest megyei, a Balaton hét tóparti járása együttesen 1252 fővel gyarapodott. Budapest lakásárprémiuma az agglomerációhoz képest 2023 és 2025 között 1,45-szörösről 1,69-szeresre nőtt.
Az OTP Ingatlanpont adatai szerint 2025-ben valamivel több mint 226 ezren költöztek másik településre, 2024-ben még több mint 242 ezren. Pest megyébe több mint 41 ezren, Budapestre 25 500-an költöztek. Veszprém és Somogy új lakóinak negyede, Nógrádénak 29 százaléka Budapestről érkezett.
Budapesten belül tavaly mintegy 29 ezren váltottak kerületet, 22 400-an pedig saját kerületükön belül költöztek, utóbbi három évtizedes negatív rekord. A XI. és XIII. kerület közel 2500 beköltözővel továbbra is a legnépszerűbbek közé tartozott, miközben a VII., VIII. és IX. kerület vándorlási egyenlege negatív volt.
