Tovább mélyül a lakhatási válság: hiába több az új lakás, a magyarok nem tudják megfizetni
Különös helyzet alakult ki az új lakások piacán. Miközben évek óta nem látott mennyiségben kerülnek ingatlanok a kínálatba, a vevők egyre óvatosabbak. A bővülő választék már fékezi az árak emelkedését, a megfizethetőség viszont egyre komolyabb korlátot jelent.
Az ingatlan.com szeptemberi kínálati adatai szerint országosan 10,7 ezer eladó új építésű lakóingatlanból válogathatnak a vásárlók, ami az elmúlt öt év legmagasabb kínálata. Két év alatt az eladó új építésű lakások száma 68 százalékkal emelkedett, az új kertes házak kínálata pedig csak 10 százalékkal bővült.
Éles különbség a lakások és a házak között
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint egyre élesebb különbség rajzolódik ki a társasházi lakások és a családi házak között. Az új lakások választéka gyorsan nő, miközben az érdeklődés erősen visszaesett. Január és augusztus között 26 százalékkal kevesebb érdeklődés érkezett az új lakásokra, mint egy évvel korábban, az új házaknál viszont csak 2 százalékos volt a visszaesés.
A zenga.hu adatai ezt még markánsabban mutatják: egy év alatt 6 százalékkal nőtt a hirdetett új lakások száma, a kereslet viszont 47 százalékkal zuhant. Budapesten 25 százalékkal bővült a kínálat. Futó Péter, a portál elemzési vezetője szerint a 2024 végétől élénkülő keresletre reagálva több fejlesztés indult el, majd az Otthon Start program adott újabb lendületet a beruházásoknak. Ezek hatása igazán 2027-ben jelentkezhet.
A kereslet nem követi a fejlesztőket
A tavalyi jelentős áremelkedés rontotta a lakások megfizethetőségét, visszaesett a befektetők aktivitása, az Otthon Start miatt előrehozott vásárlások hatása pedig kifut. Éves összevetésben mindössze három megyében – Békésben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Tolnában – nőtt az új lakások iránti érdeklődés. A kínálat erősen koncentrált: az új lakóingatlanok 54 százalékát Budapesten és Pest megyében hirdetik.
Megállt az olcsóbb lakások drágulása
Az ingatlan.com szerint országosan legfeljebb 59 millió forintba kerül az új építésű lakások legolcsóbb 10 százaléka, ami egymillió forinttal magasabb az egy évvel korábbi értéknél. Budapesten 71 millió, a megyeszékhelyeken 48 millió, a községekben 41 millió forint alatt található a kínálat legolcsóbb tizede. A fővárosban 2025 szeptembere és 2026 júniusa között még 11,6 százalékkal emelkedett ez az árszint, június és szeptember között viszont már 1,1 százalékkal csökkent.
A családi házak más pályán mozognak: a legolcsóbb 10 százalék vételára országosan 75 millió forint alatt van, négyzetméteráruk átlagosan 760 ezer forint. Egy év alatt ez 11 százalékos négyzetméterár- és 7 százalékos vételár-emelkedést jelentett. Az új építésű ingatlanokra érkező érdeklődések fele már családi házakra irányul, egy új ház hirdetésére 3,6-szer annyi érdeklődés jut, mint egy új lakáséra.
Budapesten 50 millióból 27 négyzetméter jön ki
A megfizethetőség országon belül rendkívül eltérő. A megfelelő méretű kínálattal rendelkező nagyvárosok közül Zalaegerszegen a legalacsonyabb az új lakások belépőára: 34 millió forint alatt. Győrben 46 millió, Veszprémben és Szombathelyen 47 millió forint ugyanez a határ. Az új házak között Nyíregyháza a legkedvezőbb 69 millió forinttal. Budapesten az V. kerületben 50 millió forint a belépőár, az V. és XVIII. kerületben 62 millió, a VIII. kerületben 64 millió forint.
A zenga.hu adatai szerint 50 millió forint Budapesten átlagosan mindössze 27 négyzetméteres új lakásra elegendő, Békésben viszont 65, Nógrádban 64 négyzetméter is kijöhet ugyanebből az összegből. Az új és használt lakások közötti árolló is jelentősen eltér: Budapesten, Pest és Győr-Moson-Sopron megyében az új lakások 25–30 százalékkal drágábbak, Békésben, Borsod-Abaúj-Zemplénben, Jász-Nagykun-Szolnokban és Nógrádban viszont akár 130 százalékos is lehet a különbség.
Szűkül az Otthon Start tere
Az ingatlan.com szerint az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátja egyre kisebb részét fedi le az új lakások piacának. Budapesten a legolcsóbb 20 százalékba tartozó új lakások négyzetméterára már 1,48 millió forint alatt van. A portál becslése szerint a fővárosi új lakásoknak már kevesebb mint negyede fér az árkorlát alá, két éve még mintegy kétharmaduk megfelelt volna. Országosan ez az arány 74-ről 43 százalékra csökkent. A Budapesten kívüli új kertes házak több mint 90 százaléka ugyanakkor továbbra is 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt marad.
A piac következő nagy bizonytalansága az 5 százalékos kedvezményes lakásáfa jövője. Balogh László szerint nem tűnik reálisnak, hogy a lakásáfa 27 százalékra emelkedjen, ezért arra számít, hogy a kedvezményes kulcs 2026 után is fennmaradhat. Futó Péter szerint ugyanez a kérdés a fejlesztői oldal szempontjából is meghatározó: ha a 2026 végéig érvényes építési engedélyhez kötött kedvezményt nem hosszabbítják meg, az jelentősen visszafoghatná a következő évek lakásfejlesztéseit.
